-
Alışveriş sepetiniz boş!
Alışveriş sepetiniz boş!
Site Yöneticisi/Yönetim Kurulu , Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35/i hükmünce “ Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma” hakkına sahiptir.
İçtihatlarla bu hak biraz daha geniş yorumlanmakta ve ana taşınmazın genel yönetimi içinde kalan işlerİ için yöneticinin/yönetim kurulunun dava takip yetkisi olduğu da kabul edilmektedir. Bu sayede yönetimin site adına bizzat imza altına aldığı 3.kişilerle akdettiği sözleşmelerden kaynaklanan hukuksal sorunlarda dava / icra yolu ile site haklarını savunması sağlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 38/2 fıkrasında ayrıca ; “Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.” Hükmüne yer verilmek suretiyle Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin dava açacak kişilerin , diğer tüm kat maliklerini ayrı ayrı davalı göstermek zorunda kalmasının önüne geçilmiş , çok sayıda kat maliki olan sitelerde bu tür davalarda karar alınmasının imkansızlığı bu sayede aşılmış ve yönetici davalı gösterilmek suretiyle dava açılabilmesi sağlanmıştır. Bu davalar için de yönetici dava ehliyetine sahip olarak , tüm siteyi temsilen davada davalı olarak taraf olabilmektedir.
Fakat Kat Malikleri’nin ortak alanların ortak maliki olmalarından kaynaklanan ve bizzat daire satın aldıkları sitenin müteahhidine karşı ileri sürebilecekleri Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’dan kaynaklanan haklarına yönelik davalarda Site Yineticisinin veya Yönetim Kurulu’nun taraf sıfatı olmadığı gibi dava ehliyeti de yoktur. Her bir kat malikinin kendi arsa payı oranında , açacağı dava ile bu hakkını bizzat ileri sürmesi veya tüm kat maliklerince toplu dava açılması gerekmektedir.
34 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun “Genel kurul” başlıklı 27'nci maddesinde, “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır." düzenlemesi yer almaktadır.
Kanunun 69'uncu maddesine göre toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.
Yine aynı Kanunun 34. maddesinin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ( Yönetici ), Kurula da ( Yönetim Kurulu ) denir.” şeklinde düzenleme içermekte, aynı Kanunun "Genel yönetim işlerinin görülmesi" başlıklı 35'inci maddesinde de yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, ( i ) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklindeki ifadesi ile dava açma hakkı düzenlenmiştir.
38'inci maddenin ikinci fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanununun 19’uncu maddesi ile yapılan değişiklik ile "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.” şeklindeki düzenleme getirilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.06.2006 gün 2006/18-483 Esas , 2006/473 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır.
Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun'un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir ( KALE, S.: Medeni Yargılamada Taraf Ehliyeti, İstanbul 2010, s.188 ).
Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davaya konu ayıbın site yönetiminin kanun gereği sorumluluğunda bulunan ortak alanlara ilişkin olması karşısında her bir malikin ayrı ayrı dava açmasının ve yapılacak yargılama sonunda her bir malikin ortak alandaki payları nispetinde ayrı ayrı hüküm kurulmasının, usul ekonomisine ve kanun koyucunun Kat Mülkiyeti Kanunu ile sağlamak istediği amaca uygun düşmeyeceği, değişen yaşam düzeninin doğurduğu eldeki dava gibi bazı özel ihtiyaç hallerinde site yönetiminin kanundaki usule uygun aldığı yetki ile dava açmaya yetkili olduğunun kabulünün gerektiği, bu nedenle direnme hükmünün yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
